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与2018全球首富做邻居,这次置业有点“酷”

作者: 来源: 时间:2019-07-13

与全球首富做邻居,这次置业有点“酷”

文\潘永堂

从黄金时代到白银时代

从地产上半场到下半场

中国房地产浩浩荡荡20年,造就了无数风云项目、成就了无数财富赢家,也助力了很多超级城市的崛起。

随着“限时代”的全面到来,中国房地产似乎正由“不动产”进入“冻产”时代(阶段性的)。在这样的冰冻时代里,这个狂飙突进20年的行业,也迎来了短暂的喘息休整时刻。


而在此刻的转折期,我们也该给过往20年楼市、城市、投资置业做一个总结,以引导和启示房企更好的投资和个人更好的置业。

从地产维度,看“明星之城”长啥样?

预期谈楼市,不如谈城市!

今天楼市的繁荣,也在助力各个城市的蜕变!

不同的行业对城市有不同的解读,当今官方和各大财经媒,将中国600多个地级市和千余座县城划分为从一二线、三四线到五、六线城市,但事实上,这样的城市分类法,其实最早来源于开发商的投资和城市布局报告。

20年的中国楼市激荡史,亦是城市繁荣与分化的折射。


首先、北上广深四大一线城市遭受了最密集、最严厉、最彻底的调控,当然,越打压的往往是越有活力的,四大一线城市这些年也迎来了最丰厚的投资回报,对开发商如此,对购房者亦如此。这样的结果说明,城市更高能级、城市发展更大红利,是房地产快速发展的摇篮。

其次,强二线也不差,包括杭州、成都、武汉、南京等城市在内的“强二线”城市,同样取得了在同类城市中遥遥领先的增长与硕果。这些城市往往具备如下特点:比如区域型中心或单核城市,拥有集中性的资源涌入(如武汉、重庆);比如高等院校集中的城市,拥有稳定的人口流入(如南京,武汉);比如拥有超级企业、头部公司的城市,拥有密集的高收入人口与完善的高端产业链(如拥有阿里巴巴的杭州)……

从上述角度来看,资源集中、资金涌入、产业高端完备、年轻人口聚集,可称是明星城市的四大标签。如上四大标签如能占其一,房地产市场就会拥有阶段性的成长动能;如果是四者齐备,则可称为“明星之城”。

20年黄金年代,那些买房人究竟为何买单?

房地产是城市发展的晴雨表,而对那些买房人来说,在选好城市之后,如何在浩如烟海的地产项目确定心仪之选,也是一个繁杂的课题。

总结来说,确定自己的理想房子无非如下几个角度:

其一、物理需求角度,这种需求是随着买房人的生活状态、家庭状态以及社会变化氛围而变化的。在地产初年,首先要解决“没房住”的问题,因此普通住宅足以满足需求;随着改善时代的来临,更多房间、更好环境、更优物管、更全配套的住宅推动了行业进步;而随着PM2.5问题的日趋严重,能够为居者带来健康呵护的科技住宅风头日盛;终极改善时代的来临,则让主打城市核心、极致资源、精致装修、高端服务的豪宅们迎来春天。

其二、财富需求,房地产产品无论是中国还是全世界,从来都不是纯粹的居住产品,抵御通胀、实现财富增值的金融属性本也是不动产产品的应有之意。钢筋水泥成本有限,成就房地产的财富功能的更多还是其附属的生态、商业、教育、医疗等资源以及所在的城市能级。

事实证明,无论中国上海、香港,还是还是全球纽约、伦敦等超级城市,全球高净值人群都会以房产形式去做财富保值增值。比如上海不是上海,而是全中国的投资置业者;比如纽约顶豪绝不单单是纽约的购买力,而是全球富豪角逐的财富主场。

中国的“地产道理”,有哪些特别?

阳光之下,并没有新鲜事!

中国房地产的故事,在世界也都在发生。而中国房地产相比于世界主流的不同则在于:土地属性与政策影响。

有学者分析,70年土地所有制,导致房地产税缺少征收的法理依据,这是中国房产税长期空转的重要原因,70年的土地出让制度实质是将70年的“房产税”一次性体现在地价中,这就导致了中国各大城市地价普遍高企,土地财政也成为各大城市难以戒掉的依赖。

而在政策层面,中国的房地产业向来是各项政策的关照重点,享受了最多的政策红利、也承受了最多的政策代价。这是一个一方面高度市场化(土地拍卖的市场化,企业竞争的市场化,客户选择的市场化),另一方面又高度行政化(土地、金融、货币甚至二手房流通都受到政策的严格限制)的行业。

懂中国道理,去世界找房?

当中国地产发展遭遇阶段性的天花板,尤其是政策层面的限制让买房这件事变得越来越困难,很多怀揣相当资金、希望寻找突破机会的财富人士,开始将眼光移至海外,海外地产也在几乎与国内调控加码同步,成为新热点。

那么,问题来了,那些海外地产,值得中国人相信吗?


那些在中国楼市的大道理与小心得,在海外还可以作为置业指引吗?

城市选择题,中外都普适

资源集中、资金涌入、产业高端完备、年轻人口聚集,这是关于城市选择题的四大“解题技巧”。当中国城市日渐拥挤,这些道理正在海外寻找他们的普适之所。

应该要注意的是,不同于中国还处于高速发展期的多数城市,在那些发展进入平稳期的海外城市,其在政策力度和城市变迁力度上远不如中国城市。因此如上所提到的资源、资本、产业、人口,应当是业已实现的现实,或是处于一个缓慢增长的阶段中。但任何国家的众多城市都不会均衡发展,都会有周期之差,区域之差。作为投资置业者,如经济学家马光远所言,也许只有20%的城市、20%的楼盘、20%的开发商值得投资。

提到美国,你首先想到的当然是富裕的国民和大量的明星企业。你会想到曾经世界首富比尔盖茨、2018年福布斯富豪榜榜首、亚马逊CEO贝佐斯;你还会想到微软、亚马逊、波音、星巴克等美国品牌。

让人难以置信的是,这些超级人物和超级企业竟都身在同一个城市:华盛顿州最大的城市西雅图。


四大要素,解开西雅图的城市选择题

在美国,西雅图是好城市。


1995年,西雅图被《货币》杂志评为“全美最佳居住地”;1996年被《财富》杂志评为“最佳生活工作城市”,1998年被公认为美国生活质量最高的城市,这对房地产显然是一个巨大的环境支撑。


更重要的是,西雅图完美契合楼市投资选择的4大要素理论:

其一、资源层面,作为华盛顿州最大城市,西雅图虽然不如纽约等东海岸城市拥有绝对金融影响力,也不像洛杉矶等西海岸城市在高科技产业上独占鳌头但2016年创造与3008亿美元GDP、拥有众多明星企业的西雅图与东、西海岸相比却也毫不逊色。以买房最为看重的教育资源为例,一年一度的北美“最聪明城市”排名,西雅图一直名列前茅,在2013年名列榜首。

西雅图居民的平均教育水平很高。

  • 25岁以上的成年人口中,受高中及以上教育的人占91.9%。

  • 53.8%的人口拥有学士或以上的学位。

  • 36%的人口有硕士学位或以上,93%的人口高中毕业。

  • 还记得电影《北京爱上西雅图》吗?影片中的怀孕的妈妈选择在西雅图生子,也正是考虑了西雅图的教育资源优势。

    其二、资金层面,微软、亚马逊、波音、星巴克四大明星企业市值合计已达20283.95亿美元,如果这个概念还不够明晰,那么换算成这样的表达或许更震撼:“四大金刚”的总市值,相当于上海所有上市公司市值的两倍、深圳的1.4倍。

    其三、在产业层面,西雅图的支柱产业航空航天、信息技术、生命科学等,都是能够集聚漫长产业链的产业。它也被称为全球第二个硅谷!如今,它的吸引力与日俱增!万科、华为、海航集团、阿里巴巴等来自中国的巨头们也纷纷再此安营扎寨!

    其四、在人口层面,西雅图的几个第一已经确立了其未来前景: 2.9%的人口年增长率为全美第一,其中,20-40岁人口占比最高,达到39%,18-64岁劳动人口占比为73%。略好于旧金山(38%和72%),而纽约的这两个数字为32%和65%。

    类比于中国城市,西雅图的明星企业聚集度仿佛杭州,高等教育发达如同南京、武汉,而在总体经济实力并不逊于四大一线城市——却没有一线城市们的严重城市病和高进入门槛。


    显然,西雅图,在美国是实力城市。

    事实上,美国资深房地产估价服务网站Zillow将西雅图评为2018年全美第三大住房市场,根据Zillow的调查数据显示:“截止2018年6月,西雅图的房地产价格涨幅达11.4%,位居全美前列!未来的潜力更是不可预计!”

    住房选择题,看西雅图答卷

    欲懂海外,先懂顶豪

    从客户角度研磨,与海外地产置业需求最为接近的国内购买形态,也许是顶豪物业。原因在于,那些将目光转移到海外尤其是发达国家的客户们,多数在国内已经经历过多次地产买卖,多数已经进入了终极改善阶段,或至少已对房地产产品知识有了深度的理解,他们需要货币多元化,资产国际化,寻找一种资产的平衡,财务的稳健。

    顶豪业主们购房,最看重哪些要素?

    从外而内解读,外在的因素在于——

    地段占有的资源密度:可能是城市中心,可能是生态中心,可能是教育中心;城市规划的实施力度:地段意味着现在,规划指向着未来。那些出于城市区域发展主流方向的物业,未来将会落地于此的道路、学校、商场、医院等也自然更集中。

    邻居物业的高端:邻居包括同类的住宅物业和位置提供服务的商业、商务物业,能在最短的时空距离呢,集萃城市最集中的功能属性,就是对物业价值本身的最大化提升。

    而内在的因素则包括——

    外立面的“炫”:越是高端物业,越需要“第一眼征服”。这源自于顶豪客户们对财富、地位炫耀性需求,这种需求或许隐形,但却真实存在。


    设计团队的“大”:越是高端物业,越看重品位的一致。作为相伴一生的房地产产品,更需要在设计、建造品位上与之一致。这时候一个国际化、顶端化团队是最能体现这一品位保证的。

    产品配置的“妙”:无论是户型、装修、配套,必须要体现出“我和其他房子不一样”,越稀缺的配置,越能体现居住者特别的身份。



    从“西雅图晨曦”,看海外置业选择题

    这段时间,老潘正好在美国考察,美国很多城市都已经过了城市开发的阶段进入存量时代,而今天老潘也碰到西雅图城市中心一个名为“西雅图晨曦”的艺术顶豪——它是稀缺的,因为这是西雅图最近10年才出的一个全新品质高端公寓。


    稀缺度难得,这是卖一套就少一套的节奏!

    该项目的打造者来自大品牌开发商——即Westbank西岸集团,成立1992年,不到30年时间,西岸集团已成为北美地区房地产开发市场的领军之帅,在温哥华、卡尔加里和多伦多、西雅图、上海、北京、台湾、东京、香港和深圳均设有办事处……显然这是一家全球化的开发房企,它的全球化水平远远超出国内大型开发商。

    更值得一提的是——这家房企产品力很独特——它是一家致力于“创造一系列具有高度艺术性的建筑作品,让城市布局更加合理,让城市风景线更加优美”的房企,而在产品理念上则是强调“美对人类之存在不可或缺,西岸要以最广博意义上的美学设计,以及崇尚创新的设计理念,去打造城市文化建筑,谋求人类更美好的居住空间”,以至于这家房企自认为自身并非传统意义上的开发商,而更多是一家创意文化公司。

    下面,让我们来看看他最新的西雅图的艺术顶豪作品。

    怎么看了?

    看资源密度:身处西雅图城市中心,时间密度步行5分钟,资源密度涵盖派克市场、奢华购物中心Nordstrom旗舰店、休闲场地奥林匹克雕塑公园,文化配套还有西雅图艺术博物馆、贝纳罗亚音乐厅。


    西雅图晨曦项目周边


    看邻居:千金买房,万金买邻亚马逊总部距之同样5分钟可达,全球首富贝佐斯与这里的主人为邻。

    看稀缺度:西雅图市中心稀缺高端可售公寓项目,10年内仅“西雅图晨曦”一个。

    看立面:西雅图晨曦外观为现代建筑设计风格,由西雅图玻璃艺术家约翰·霍根设计的玻璃幕帘,覆盖在建筑上之上,在城市中心形成天幕般的视觉效果。


    看团队:温哥华著名设计师郑景明与玻璃艺术家约翰·霍根强强联手打造,创造出极具设计艺术感的First light;郑景明代表作品:北美唯一两家香格里拉酒店,加拿大最好的费尔蒙环太平洋酒店等。

    看配置:顶层47层拥有天际会所无边泳池、秘密花园,这是典型的“唯我独享”的生活享受。而限量定制意大利手工法奇奥里钢琴,Alexa智能系统等国际一线配备,则是在以小众品牌契合居者品位。


    住宅大堂,竟摆放一架由约翰·霍根设计的玻璃钢琴,品味超凡


    大楼47层悬空式的无边天际泳池和健身房

    48层屋顶的禅意秘密花园,让生活更有情调

    小结

    无论国内,还是海外

    选择明星城市

    跟随明星企业

    关注顶层需求

    制造尖峰产品

    这才是地产顶豪投资置业的“尖叫路线图”。


    跨过10小时的飞行距离,在西雅图寻找到了新的目的地。这座曾经在多部热门中国电影中作为主角出现的西雅图,可谓是“美国梦”的代言,如今,它也有望如同在电影里一样,成为实践中国地产梦想的新都市。


    西雅图

    城市中心价值标的

    10年才出一个全新艺术高端公寓

    26日上海恒隆二期|27日北京国贸三期、深圳卓越世纪

    欢迎品鉴

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